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房产交易过程中常见的纠纷有哪些?
编辑:广东律盛律师事务所   发布时间:2022-05-26

房产交易过程中常见的纠纷有哪几种

老百姓攒了一辈子的钱,就是想买个好房子,安居乐业,但有时候事与愿违。由于房地产市场不规范,房屋买卖过程中的纠纷屡见不鲜。那么,如何解决房屋买卖纠纷呢?

  1.房地产销售合同无效纠纷

违反法律、法规的房地产销售合同无效。无效的房地产销售合同自订立以来没有法律约束力。房地产销售合同确认无效后,当事人有过错的,应当赔偿对方遭受的损失。双方都有过错的,应当承担相应的责任。

2.房产证延期取得,如何维权?

根据最高人民法院关于商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第十八条规定:

因卖方原因,买受人在下列期限届满后未取得房屋所有权证书的,卖方应当承担违约责任,卖方应当承担违约责任。合同未约定违约金或者损失金额难以确定的,可以按照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。

3.二手房买卖中面积误差怎么办?

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除非你在合同中明确约定:房屋按具体面积定价,面积误差按新商品房销售面积误差解决方案解决。否则,你就不能要求退还面积差价。二手房屋销售影响二手房屋定价的因素很多,如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年龄因素,甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等,影响价格的因素远远超过新商品房销售。此外,在二手房屋销售合同中,没有约定房屋单价或房屋面积以产权证书为准等内容,因此一般认为双方之间的房屋销售是按套定价的。

根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖双方一般都会亲自到现场看房。买卖双方都非常清楚房屋的实际情况,包括面积。因此,一般来说,二手房是按套定价的,而不是按每平方米的单价出售,因此没有补充面积差价的问题。当然,如前所述,除合同中明确规定房屋按每平方米单价计算外。

4.物业服务不到位能起诉吗?

可以起诉。根据最新的司法解释,只要物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同或法律、法规和相关行业规范的维护、维护、管理和维护义务,业主有权起诉物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿违约责任。

5.什么是地铁商业?

地铁商业是指一些具有盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等。

主要形式体现在地铁商铺(地铁商铺是地铁商铺、地铁商业街或商业城的总称,不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般是指建在地铁过道或地铁售票站附近的商铺,这种类型的商铺比较常见。)、商业广告和不同类型的商业服务网点配备了冲印、西点、便利店等便利商品和服务。商业网点基本采用连锁经营模式。

6.租赁期间房屋出售,但新房主不同意租赁。

根据中国合同法的规定,销售不打破租赁,即租赁期间租赁物的所有权变更不影响租赁合同的效力,这是债权优先权的表现。所以,你有权要求新房主继续把房子租给你。

7.买房先公证,产权证下来再转让。这样安全吗?

只有公证而不转让所有权对买方来说是一个巨大的风险。因为在我国房地产法律法规中,一旦买卖双方发生纠纷,产权证书是房屋所有权的第一证据,购买合同属于次要证据。一旦卖方抵押或转售房屋,买方的利益就不能得到保证。此外,公证机构应当根据产权证书的所有权而不是销售合同进行公证。如果双方有争议,他们的公证效力也将受到质疑。买房不是一件小事,通常是数十万,所以提醒消费者,对于没有产权证书的房子,必须更加小心,没有合适的方法来处理这笔交易,以确保双方的利益不会损失。

什么是独家委托?

是指业主将自己的财产委托给中介公司代理销售,中介公司以业主的委托条件财产。业主不得在约定的期限内出售财产或委托其他中介公司和个人出售财产。

9.转让项目需要满足哪些条件?

房地产开发项目在建项目的转让应符合下列条件:

(一)土地使用权已依法登记,取得房地产权证;

(二)取得建筑许可证和开工许可证;

(三)开发建设资金除支付地价外,已达到项目预算总投资的25%以上,并经注册会计师验资;

(四)土地使用权未抵押、查封。

10.交易过程与土地证无关吗?

没关系,可以公证,但如果按揭贷款,必须减去土地价格,具体的按揭成数,各大银行都不一样:

(一)商品房可贷房屋评估价格(不含土地价格)的70%;

(2)50%的分配。

我可以申请暂停供暖吗?

《物业法》规定:如果物业管理区域实体供暖的,部分业主要求停止供暖,以此为由拒绝支付供暖费,不予支持。相反,家庭供暖可以报告停止。

12.什么时候通过中介买房支付中介费?

这取决于您与中介公司的合同约定何时支付中介费,并按照合同处理,否则可能会违反合同。你应该先和买家签订合同。然后在银行办理抵押贷款转让手续。原则上,产权证书取得后应转让。

13.谁能申请补充住房公积金贷款?

只要贷款申请人在申请贷款前六个月正常连续缴纳住房公积金(包括时间和金额),就可以获得住房公积金贷款资格,并在申请住房公积金贷款时申请补充住房公积金贷款。

14婚前房屋婚后租赁收入是否共有?

根据中国《婚姻法》和司法解释,无论夫妻共同生活多少年,婚前一方的个人财产都不会转为夫妻共同财产。婚前取得房产证的房屋为其个人财产,婚后出租房屋的收入属于夫妻共同财产。

商铺转租房主能解除合同吗?

业主无权终止合同。根据法律规定,业主知道承租人在六个月内转租房屋,未提出异议,然后以承租人未经业主同意转租为由要求终止合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

16.工业用地是否改为居住用地或商业用地?

根据国家有关规定,工业用地转化为商业用地的主要途径有三种:

一是必须符合城市总体规划,并经规划部门批准;

二是符合城市规划可以改为商业用途的,按照现行土地出让办法的规定,出让应当通过招标、拍卖方式公开转让,工业用地原用户和买受人不得自行买卖

三是通常的做法,可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

   17.集体土地使用权有哪些规定?

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地使用权不得转让、转让、租赁用于非农业建设;但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、依法转让土地使用权的除外。

     18.产权证书写错了怎么办?

       个人必须提交身份证明材料、购房合同、补充协议、物业承诺书等文件。如果业主名称错误,可以凭购房合同和身份证到发证机关办理更正手续。

      19.合作建房有哪些规定?

       一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产,以产权共享的合作建设视为房地产转让。2001年8月6日后,房地产管理部门不再批准合作建设。对于已支付土地价格的地方,直接进入土地交易市场,通过上市交易、招标、拍卖等方式寻找合作伙伴;取得行政分配土地、历史土地、协议土地使用权的单位需要寻找合作伙伴,规划土地部门应当审查规划、土地利用等问题,补充市场地价,然后通过上市交易、招标、拍卖等方式进入土地交易市场。

      20、如何了解地价是否交清?

       答:已办理房地产登记手续并领取房地产证的,说明地价已经交清;

       未办理房地产登记手续的,可以要求开发商出示主管部门出具的地价支付证明;分期付款的,可以从土地使用权转让合同中了解地价的分期付款金额。

   21.不同城市买二套房吗?

       第二套房是以家庭为单位确定的,即以你或家人的名义拥有的房产,无论在哪里购买,仍然是第二套房。

     房地产合同中的不可抗力是什么意思?

       不可抗力是人们无法预测、不可避免和克服的自然和社会现象的客观情况。社会现象包括但不限于战争、市政工程建设等政府政策。

       国家原因也应具备三个条件:

       (1)不可预见性;

       (2)不可避免地无法克服;

       (3)国家原因,即该事件的原因来自国家依法行使行政或司法权力,而不是由于当事人的过错、第三方的过错或自然现象。综上所述,它是不可抗力,可以行使抗辩权。

       许多开发商将延迟交付的原因归咎于不可抗力,但大多数业主必须了解延迟交付的具体原因。如果不是因为战争、疫情、国家政权变更、自然灾害等。

    23.赠与公证应提供的证明材料

       (一)赠与人及受赠人的身份证、户姻状况证明;

       (2)赠与财产为共同财产的,共有人应当亲自向公证处申请,或者签署同意赠与的声明;

       (三)赠与财产的权利凭证,如房地产证、存款凭证、股票等;

       (4)赠与合同;

       (5)赠与合同中,赠与人与受赠人的亲属关系有表述的,应当提供相应的亲属关系证明;

       (6)公证人认为应提供的其他证明材料。

   24.遗嘱和遗赠公证应提供的材料

       (1)遗嘱人身份证、受益人身份证复印件、遗嘱人婚姻状况证明、遗嘱人未婚的,应当在公证人面前发表未婚声明;

       (二)遗嘱处分的财产凭证,如房地产证、存款凭证、股票等;

       (3)起草遗嘱时,遗嘱必须由立遗嘱人亲自书写。如果我有写作困难,公证人可以代表我和立遗嘱人签字或盖章并盖章;

       (四)立遗嘱人死亡后,受益人应当将遗嘱带到公证处办理遗嘱继承公证;

       (5)公证人认为应提供的其他证明材料。

      25.公房和其他产权在交易中有什么区别?

       产权性质主要分为私有平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别在于土地的起源。

       购买的公共住房和经济适用房的土地由国家免费分配,商品房的土地由国家有偿转让给开发商。因此,在再交易中,购买的公共住房和经济适用房需要支付土地转让费,商品房再交易不需要支付土地转让费。

     26.交付商品房时如何处理与样板房不一致的情况?

       房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致,不一致的,按合同违约处理。

   如何处理认购协议中的不公平条款?

       违约条款差距太大,可以要求开发商按照公平的原则适当调整修改,但这样的条款不违法。

     28.土地征用的审批权在于县级吗?

  土地使用的审批权在省级人民政府或国务院,县政府无最终批准。至于由省还是国务院批,视土地性质和面积而定。

      29、收取物业费是否有时间规定?

  开发商无权提出此要求。但如果是开发商请的物业公司,则存在以下情况:如果业主公约有约定,按照业主公约履行;如果没有约定,则物业公司的要求是要约,您可以不接受,双方通过协商解决。即将出台的北京市物业管理实施办法规定,物业预收费最多不超过1年。

      30、买的是期房,现在可否凭购房合同提取公积金?

  提取公积金所需的材料:<购房合同>复印件购房契税完税凭证缴交公积金的人(也就是新的产权权属人)的身份证复印件支取公积金申请表(该申请表在缴交公积金的银行领取并由缴交单位盖公章)就可以去办理支取住房公积金了。

  你可以凭你购房后去银行办理公积金贷款的<借款合同>公积金缴交证明缴交人的身份证银行还款帐号这些资料去银行办理支取住房公积金用于偿还银行贷款,正常是一年支取一次,但如果你的贷款跟缴交公积金的银行是同一个银行,那你可以在银行去申请公积金每月还款的业务,现在暂时开办每月还款业务的只有建行。

  你们第一次支取的公积金(在交易过户完成后即可办理支取手续)可以夫妻双方一起的将原帐户内所有余额全支取出来,你要提前还贷也是支取出来公积金帐户后再转帐进贷款还款帐户的,双方没冲突。

广东律盛律师事务所汇集了一批具有坚实法学理论修养和丰富法律实务经验的资深律师,秉承着民主法治精神,维护公平正义,恪守执业操守,充分重视当事人和委托人合法权益,努力为不同行业的客户提供优质、高效的法律咨询服务、辩护律师、律师法律顾问等。

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